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Analyses Experts - Fiche Produit
Le régime fiscal du crédit-bail immobilier (impôt sur les bénéfices et droits d'enregistrement)
Référence : A0010
Edition
Auteurs
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Patrick FUMENIER
Avocat,
Cabinet TAJ.
Aujourd'hui Avocat au Comité Technique du Cabinet TAJ, Patrick FUMENIER qui s'est fait connaître sous le nom de Georges DESQUINES dans ses premiers écrits, a été vérificateur à la Direction des vérifications nationales et internationales (DVNI), Inspecteur Principal au Service de la Législation Fiscale où il a notamment participé à la réforme du régime du crédit-bail immobilier et Avocat au Service Etudes et doctrine fiscales du Bureau Francis Lefebvre.
Résumé
Plan Détaillé
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Le régime fiscal du crédit-bail immobilier (impôt sur les bénéfices et droits d’enregistrement) -
Avertissement
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chapitre 1 - Le contexte juridique et financier
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section 1 - Les clauses essentielles du contrat de crédit-bail immobilier
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sous-section 1 - Définition légale
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La vente
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La location
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Les biens susceptibles de faire l'objet d'un crédit-bail immobilier
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sous-section 2 - L'acquisition de la propriété des biens loués
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La promesse unilatérale de vente
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L'accession
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sous-section 3 - La clause de résiliation
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Le montant de l'indemnité
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La date d'exercice de la résiliation
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Les effets de la nullité
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section 2 - La problématique financière de l'opération
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sous-section 1 - Les entreprises pouvant pratiquer le crédit-bail immobilier
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sous-section 2 - L'amortissement financier
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sous-section 3 - Les principales clauses de couverture
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La disposition du terrain
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L'indemnité de résiliation à la demande du crédit-preneur
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La levée d'option anticipée
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chapitre 2 - La déductibilité des loyers
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section 1 - Les conditions générales de déductibilité des loyers
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sous-section 1 - Les conditions générales de déductibilité des charges
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Les intérêt direct de l’entreprise
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La normalité du loyer
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Les dépenses somptuaires
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La justification de la charge
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La diminution de l’actif net de l’entreprise
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Les charges de l’exercice
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Le principe
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Les loyers inégaux
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Les préloyers
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sous-section 2 - Les limites au principe de déductibilité des redevances de crédit‑bail
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La procédure de répression des abus de droit et requalification du contrat
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L’application des principes généraux de déductibilité des charges
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section 2 - Le régime général de déduction des loyers de crédit-bail immobilier
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sous-section 1 - La décomposition du loyer
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L’objet du loyer
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Les charges financières
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La quote-part du loyer prise en compte pour la détermination du prix de cession
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La valeur de l'immeuble
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Les frais d'acquisition
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sous-section 2 - La non déductibilité de la fraction du loyer afférente au financement des éléments non amortissables
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La date d’entrée en vigueur
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Les modalités de déduction des loyers
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section 3 - Le régime spécial des immeubles de bureaux en Île‑de‑France
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sous-section 1 - Champ d'application
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La date d’achèvement de l’immeuble
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La définition des locaux à usage de bureaux
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Les bureaux proprement dits
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Les dépendances immédiates et indispensables
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L’affectation à titre principal à usage de bureaux
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sous-section 2 - La détermination de la fraction de loyer non déductible
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chapitre 3 - La cession d’un contrat de crédit-bail immobilier
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section 1 - Principes généraux
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sous-section 1 - La notion de cession
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La vente d'un élément de l'actif
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L’apport en société
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L’échange d'éléments de l'actif
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sous-section 2 - Le prix de réalisation
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La valeur de cession à retenir en cas de vente
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Le prix de vente payable à terme
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Le prix de vente comportant une fraction de versement aléatoire
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L’apport en société
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sous-section 3 - La valeur comptable
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La détermination du prix de revient
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Les amortissements
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section 2 - La détermination de la plus value de cession d’un contrat
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sous-section 1 - Valorisation du contrat
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La valeur vénale de l’immeuble et sommes restant à payer
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La prise en compte de la fiscalité
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sous-section 2 - La valeur comptable du contrat
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Le prix de revient des droits
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La prise en compte des amortissements
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sous-section 3 - La plus-value de cession
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section 3 - Le régime fiscal applicable à la plus-value de cession d’un contrat de crédit-bail immobilier
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sous-section 1 - Les entreprises passibles de l’impôt sur les sociétés
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Cas général
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Les apports et cessions à certaines sociétés immobilières
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sous-section 2 - Les entreprises passibles de l’impôt sur le revenu
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Le régime applicable aux contrats conclus jusqu’au 31 décembre 1995
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Plus-value à court terme
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Plus-value relative aux droits sur les constructions
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Plus-value relative aux droits sur le terrain
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Plus-value à long terme
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Le régime applicable aux contrats conclus depuis le 1er janvier 1996
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Plus-value à court terme
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Plus-value à long terme
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section 4 - Les droits de mutation
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La doctrine administrative
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La jurisprudence
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chapitre 4 - L’acquisition des droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier
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section 1 - La qualification des droits
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sous-section 1 - Le traitement des droits acquis
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La notion d'actif incorporel
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La discrimination des droits afférents à des éléments non amortissables
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Les modalités d'amortissement des droits
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sous-section 2 - Application aux opérations de fusion et apports partiels
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Les droits afférents à un contrat de crédit-bail sont traités comme des immobilisations
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Rappel du régime fiscal applicable aux opérations de fusions et assimilées
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Le traitement des droits afférents à un contrat de crédit-bail
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L’apport en société d'une entreprise individuelle
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Rappel du régime de faveur
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Le traitement des contrats de crédit-bail immobilier
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section 2 - La détermination de la fraction non amortissable des droits
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sous-section 1 - Les contrats conclus jusqu'au 31 décembre 1995
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sous-section 2 - Les contrats conclus depuis le 1er janvier 1996
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chapitre 5 - Les conséquences de la levée d'option
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section 1 - La réintégration d’une fraction des loyers versés en cours de contrat
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sous-section 1 - La situation générale
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Le souscripteur initial du contrat
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Les droits acquis d’un précédent crédit-preneur
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sous-section 2 - Les opérations concernant des immeubles affectés à usage de bureaux et situés en Île-de-France
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sous-section 3 - Opérations concernant des immeubles situés dans certaines zones d’aménagement
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Les entreprises concernées
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Condition d’effectif salarié
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Condition financière tenant au chiffre d’affaires réalisé et au total du bilan
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Contrats conclus jusqu’au 31 décembre 2006
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Contrats conclus depuis le 1er janvier 2007
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Condition tenant à la détention du capital
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Contrats conclus jusqu’au 31 décembre 2006
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Contrats conclus depuis le 1er janvier 2007
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Lieu de situation et usage de l’immeuble
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Lieu de situation de l’immeuble
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Contrats conclus jusqu’au 31 décembre 2006
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Zones d’aménagement du territoire
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Territoires ruraux de développement prioritaire
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Zones de revitalisation rurales
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Zones de redynamisation urbaine
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Contrats conclus depuis le 1er janvier 2007
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L’usage de l’immeuble
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Contrats éligibles
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sous-section 4 - Les opérations réalisées avec une SICOMI
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Les contrats de plus de quinze ans
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Les contrats de moins de quinze ans
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section 2 - L’amortissement de l’immeuble acquis à l’échéance d’un contrat de crédit-bail
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sous-section 1 - Situation générale
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La détermination du prix de revient de l’immeuble
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L’amortissement de l’immeuble
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L’acquéreur est titulaire du contrat depuis l’origine
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L’acquéreur a acquis les droits d’un précédent locataire
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sous-section 2 - Les opérations concernant des immeubles affectés à usage de bureaux et situés en Île-de-France
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sous-section 3 - Les opérations concernant des immeubles situés dans certaines zones d’aménagement
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section 3 - La cession de l’immeuble acquis en crédit-bail
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sous-section 1 - La computation du délai de deux ans
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Le régime général
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Les opérations concernant des immeubles affectés à usage de bureaux et situés en Île-de-France
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sous-section 2 - Qualification de la plus-value
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Plus-value à court terme
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L’immeuble cédé a été acquis par le souscripteur du contrat de crédit-bail
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L’immeuble cédé a été acquis à l’échéance d’un contrat de crédit-bail dont les droits ont été acquis d’un précédent locataire
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Plus-value à long terme
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chapitre 6 - La situation fiscale du crédit-bailleur
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section 1 - L’amortissement de l’immeuble chez le crédit-bailleur
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sous-section 1 - Le régime général de déduction des amortissements
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La durée d’amortissement
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Principes généraux
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L’inscription à l’actif immobilisé
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Le plan d’amortissement
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La méthode d'amortissement par composants
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L’amortissement minimal
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L’amortissement des biens donnés en location
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La base de l’amortissement
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Les frais financiers
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Les frais d’acquisition des immeubles
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La prise en compte du prix attendu de la revente du bien
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Mode d’amortissement
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L’amortissement linéaire
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L’amortissement dégressif
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sous-section 2 - Le régime de l'amortissement financier
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Définition du régime particulier d'amortissement
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L’option pour le régime particulier d'amortissement
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Les immeubles temporairement non loués ou donnés en location simple
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Conclusion d’un nouveau contrat après une résiliation anticipée
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Les opérations de restructuration
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section 2 - La provision spéciale
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sous-section 1 - La constitution de la provision
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L’objet de la provision
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Le calcul de la provision
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sous-section 2 - La reprise de la provision
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section 3 - Les produits imposables
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sous-section 1 - L’imposition des loyers
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sous-section 2 - Le résultat de la cession des immeubles
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chapitre 7 - Le traitement des subventions
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section 1 - La situation du crédit-bailleur
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Les principes généraux
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Le régime spécial des subventions publiques
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La subvention attribuée sous condition de reversement immédiat
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La subvention rétrocédée par diminution des loyers ou du prix de levée d’option
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section 2 - La situation du crédit-preneur
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sous-section 1 - La rétrocession immédiate de la subvention
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L’imposition de la subvention
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La déductibilité des loyers
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La réintégration au jour de la levée de l’option
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sous-section 2 - La rétrocession de la subvention par diminution des loyers ou du prix de levée d’option
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L’imposition de la subvention
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La déductibilité des loyers
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La réintégration au jour de la levée de l’option
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La subvention répercutée dans le prix de levée de l’option
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La subvention répercutée dans les loyers
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section 3 - La subvention accordée au travers du terrain
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La situation du crédit-bailleur
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La situation du crédit-preneur
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chapitre 8 - Les contrats SICOMI
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section 1 - Le régime fiscal SICOMI
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sous-section 1 - Chez le crédit-bailleur
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L’exonération d'impôt sur les sociétés
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Le régime fiscal applicable jusqu'au 31 décembre 1990
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Le régime fiscal applicable entre le 1er janvier 1991 et le 31 décembre 1995
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Le régime fiscal applicable depuis le 1er janvier 1996
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Les modalités d'amortissement des immeubles
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Les opérations conclues jusqu'au 31 décembre 1995
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Les opérations conclues depuis le 1er janvier 1996
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La provision spéciale
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La constitution de la provision
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La reprise de la provision
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La situation des SICOMI au regard du régime fiscal des groupes de sociétés
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sous-section 2 - Chez le crédit-preneur
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Lors de l'enregistrement du contrat
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L’opération de crédit-bail
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L’opération de cession bail ou de « lease-back »
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En cours de contrat
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La levée d'option
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L’impôt sur les bénéfices
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Les droits d’enregistrement
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section 2 - Les limites et contraintes du régime
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sous-section 1 - L’objet social des SICOMI
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L’activité de location d’immeubles à usage professionnel
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Les immeubles à usage industriel ou commercial
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L’exclusivité de l’objet
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Les conditions d'exercice de l'activité à l'étranger
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Les activités et opérations autorisées
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La prise de participation dans des sociétés immobilières
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Les opérations de sous-locations
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La cession d’un immeuble à un acquéreur autre que le locataire
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La levée d’option anticipée
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La renonciation au statut
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sous-section 2 - L’obligation de distribution
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Les modalités générales de l'obligation de distribution
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L’assiette et la portée de l'obligation
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Le délai de distribution
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Les conséquences
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La méthode de répartition des frais et charges
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Les charges propres
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Les charges communes
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Les frais financiers
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La détermination des résultats
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Le régime fiscal de la distribution
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section 3 - La banalisation d'un contrat SICOMI
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sous-section 1 - Les conséquences pour le crédit-bailleur
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L’imposition des loyers
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L’obligation de distribution
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La provision spéciale
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L’amortissement des biens donnés en location
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sous-section 2 - Les conséquences pour le crédit-preneur
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La déductibilité des loyers
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La conséquence de la levée d'option
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chapitre 9 - L’opération de crédit-bail immobilier réalisée dans le cadre d’une SCI
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section 1 - Le régime applicable en cours de contrat
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sous-section 1 - La normalité des loyers et problématique financière
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Le loyer de crédit-bail dû par la SCI
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Le loyer dû par l'exploitant
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Les conséquences sur la structure des résultats de la SCI
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sous-section 2 - Les sociétés civiles passibles de l'impôt sur les sociétés
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Les sociétés concernées
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Le régime applicable
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sous-section 3 - Les sociétés civiles non passibles de l'impôt sur les sociétés
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Les sociétés concernées
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Le régime applicable
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Les parts inscrites à l’actif d'une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés, d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole
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Les parts non inscrites à l’actif d'une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés, d’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale, agricole
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section 2 - Le régime applicable en cas de levée d'option
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sous-section 1 - Les sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt sur les sociétés
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sous-section 2 - Les sociétés civiles immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés
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Les parts inscrites à l’actif d'une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés, d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole
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Les parts non inscrites à l’actif d'une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés, d’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale, agricole
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Le montant des loyers à réintégrer
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La constatation d’une plus-value lors de la levée de l’option
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Le report d’imposition de la plus-value
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chapitre 10 - Les droits d'enregistrement
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section 1 - Les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière
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sous-section 1 - La conclusion du contrat
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Les contrats de crédit-bail
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Le taux
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L’assiette
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La prorogation d’un contrat
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La prorogation au delà de douze ans d'un contrat conclu pour une durée moindre
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La prorogation d’un contrat initial de plus de douze ans
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Les opérations de cession-bail
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sous-section 2 - La cession du contrat
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Le taux
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L’assiette
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sous-section 3 - La levée de l'option
-
Le taux
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L’assiette
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section 2 - Les salaires du conservateur
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La conclusion du contrat
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La cession bail (lease-back)
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La prorogation du contrat
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La cession du contrat
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La levée de l'option
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